Türkiye’de kentsel dönüşüm, konut fiyatlarını artıracak yeni düzenleme

Hazine ve Maliye Bakanı Mehmet Simcek’e göre Türkiye, kentsel dönüşümün finansmanına ve konut arzının artırılmasına araç olacak yeni bir düzenlemenin çerçevesini tamamlamaya yakın.

Şimsek Pazar günü yaptığı açıklamada, kısıtlamanın gayrimenkul yatırım fonlarının doğrudan gayrimenkul geliştirme projelerine yatırım yapması yönünde çağrıda bulunduğunu söyledi.

“Bu fonların portföyleri buna göre ayarlanacak ve yeniden yapılandırılacak. Konut bulunabilirliğinin artmasıyla birlikte konut fiyatları üzerindeki yukarı yönlü piyasa baskısı hafifleyecek ve konutlar toplumun tüm kesimleri için uygun fiyatlı hale gelecek.”

Bakan Anadolu Ajansı’nın (AA) haberine göre, Sermaye Piyasası Kurulu (SPK) öncülüğünde Proje Gayrimenkul Yatırım Fonları’nın (Proje GYO) kurulmasına yönelik çalışmalarda son aşamaya gelindi.

Yüksek fiyatlar ve yükselen faiz oranları, Türkiye’deki konut satışlarını 2023’te dokuz yılın en düşük seviyesine çekti. Sıkı parasal duruşun etkisiyle enflasyonun sert bir şekilde düşmesinin beklendiği yılın en azından son çeyreğine kadar piyasa aktivitesinin toparlanması beklenmiyor.

Şimşek, daha önce gayrimenkul yatırım fonlarının bu tür projelere yatırım yapamadığına, inşaat işi yapamadığına dikkat çekti.

“SPK düzenlemeleri ile bu kısıtlamalar kaldırılacak. Proje gayrimenkul yatırım fonları, portföylerine arsa ve gayrimenkul projelerini dahil edebilecek. Bu fonlar, ‘uygulayacak’ olması nedeniyle mevcut gayrimenkul yatırım fonlarından farklı olacak. Proje başlıklarında yer alıyorlar” diye açıkladı.

Yeni düzenleme aynı zamanda yatırımcılar için planla ilgili riskleri azaltacak bir teminat mekanizması da öngörüyor. Şimşek, bu hamlenin fonun gelir paylaşımı anlaşmalarından doğan haklarını koruyacağını söyledi.

“Ayrıca yatırımcıların yatırım kararlarını etkileyecek değişiklikler olması halinde fondan çıkma hakkı da olacak, bu da potansiyel yatırımcı mağduriyetlerinin önüne geçecektir” diye ekledi.

Yatırımcıların tamamlanmış gayrimenkulleri satmak veya kiralamak veya mülkün kendisini satın almak da dahil olmak üzere çeşitli çıkış stratejileri vardır.

Türkiye’de SPK onaylı ihraç belgesine sahip 184 gayrimenkul yatırım fonu bulunuyor. Yaklaşık 149 fon, yaklaşık 82,7 milyar TL (2,57 milyar dolar) tutarında portföy oluşturdu.

Şimşek, “Yeni düzenlemelerle birlikte bu fonların sayısının artmasını bekliyoruz” dedi.

“Fonun teminata dayalı sağlam yapısı sayesinde gayrimenkul proje üretimi güvenli bir şekilde gerçekleştirilebiliyor. Yatırımcılar, kooperatif sistemi mantığıyla küçük birikimlerini değerlendirerek bu iyimser ortamda ev sahibi olabiliyor.”

Üretim artışı, fiyat istikrarı

Paydaşlar bu düzenlemenin finansal kısıtlamaları hafifleteceğine, üretkenliği artıracağına ve daha dinamik ve erişilebilir bir konut piyasasına yol açacağına inanıyor.

İstanbul İnşaatçılar Derneği (İNDER) Başkanı Engin Keçeli, derneğin de bir süredir taslak üzerinde çalıştığını kaydetti.

Kesely, “Yüksek faiz oranları göz önüne alındığında finansman zor. Bu düzenleme bizim için yeni yollar açacak.” dedi. ABD ve İngiltere’deki başarılı uygulamaları karşılaştırarak, gayrimenkul yatırım fonlarının desteklenmesinin yeni projeler için önemli olduğunu vurguladı.

Geçtiğimiz Haziran ayından bu yana uygulanan sıkılaştırma hamlesi, yetkililerin şu anda yaklaşık %70 seviyesinde bulunan enflasyonu kontrol etmeye çalışması nedeniyle merkez bankasının temel politika faizini %8,5’ten %50’ye yükseltti. Yılın ikinci yarısında soğumadan önce Mayıs ayında %75’e yükselir.

Yetkililer ve merkez bankası bu oranın yılı %38 seviyesinde tamamlamasını bekliyor.

Geçtiğimiz hafta merkez bankası bir hafta vadeli repo faiz oranını üst üste ikinci ayda da değiştirmedi ancak enflasyon riskleri konusunda temkinli davrandı.

Geçtiğimiz yıl Türkiye’nin güneydoğusunda meydana gelen yıkıcı depremlerin yüz binlerce binayı yerle bir etmesinden sonra hükümet, kentsel dönüşüme ivme kazandırma çabalarını hızlandırdı.

Keçeli, finansmanın büyük bir engel olduğu kentsel dönüşüme duyulan ihtiyacın önemli olduğunu vurguladı.

“Bu düzenleme hem tadilatlara hem de geliştiricilere finansman sağlayacak. Düşük maliyetli finansman sağlayan, konut üretimi ve satış fiyatlarına olumlu etki eden güçlü bir finansman modeli olacak” diye konuştu.

Kentsel dönüşüm için cankurtaran halatı

Neo Portföy Başkanı Bekir Yener Yıldırım da bu duyguları yineleyerek yeni gayrimenkul alanlarında kurumsal paranın önemini vurguladı.

“Bu düzenleme Türkiye’de kurumsal sermayenin yeşerebileceği yeni bir gayrimenkul sektörü yaratıyor” dedi. Yıldırım ayrıca SPK’nın varlığa dayalı tahvil ve kira sertifikası gibi gayrimenkulle ilgili diğer araçlarının da sektörde daha şeffaf ve kurumsallaşmış yatırımların önünü açtığına dikkat çekti.

Yıldırım, küresel uygulamalara benzer şekilde sigorta ve bireysel emeklilik şirketlerinin gayrimenkul geliştirmedeki rolüne vurgu yaptı.

“Bu düzenleme daha sürdürülebilir ve yönetilebilir konutlara katkıda bulunacak,” dedi, Türkiye’nin doğal afetlerle geçmişi göz önüne alındığında, kentsel dönüşüme odaklanma ihtiyacını vurgulayarak.

Helman Holding Yönetim Kurulu Başkanı Selman Özgün, bu gelişmeyi Türkiye’nin en önemli önceliği olarak gördüğü yeni konut ve kentsel dönüşüme büyük bir katkı olarak nitelendirdi.

Özgün, “Türkiye’de bankacılık sistemi oldukça gelişmiş ancak alternatif finansman kaynakları yok. Bu düzenleme bu açığı kapatacak” dedi.

Küçük yatırımcıların projelere katılımını sağlayacak ve kentsel dönüşümü hızlandıracak gayrimenkul yatırım fonlarının sayısında önemli bir artış bekleniyor.

Fusul Grup Başkanı Farooq Akbal, düzenlemeyi, özellikle düşük gelirli ev alıcılarına yönelik hükümler de dahil olmak üzere sektörün can damarı olarak nitelendirdi.

Akbal, “Artan konut fiyatlarına olumlu etki edecek ve konuta erişimi kolaylaştıracak kendi fonumuzu kurmayı planlıyoruz.” dedi.

EgeYapı Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı (GYO) Genel Müdürü Didem Güneş, gayrimenkul yatırım fonlarının canlandırılmasının kentsel dönüşümden sosyal konut ve arz sıkıntılarının giderilmesine kadar birçok alana katkı sağlayacağını kaydetti.

Konut fiyatlarındaki dengesizliklerin düzeltilmesinde de rol oynayacak” diye konuştu.